Artikel Bolig | 4 min

Fire ting du skal overveje, før du konverterer

Overvejer du at konvertere dit boliglån? Så er der fire ting, du ifølge chefanalytiker i Totalkredit, Sune Malthe Thagaard, bør have med i dine overvejelser.

Med åbningen af 3,5%-lånet er der udsigter til, at der vil være nogle boligejere, der nedkonverterer deres 5%-lån med afdrag. Totalkredits modeller tilsiger, at det vil være ca. 20% af dem, der har et 5%-lån med afdrag, der vil nedkonvertere.

”En konverteringsbølge kan være under opsejling. Vores bedste bud lige nu er, at 35.000 boligejere vil nedkonvertere fra 5% til 3,5% inden fristen 31. oktober. Det er ca. 20% af alle dem, der har et fastforrentet 5%-lån med afdrag, der vil tage et stik hjem og sikre sig lavere rente”, siger Sune Malthe Thagaard.

Der er tale om et øjebliksbillede, hvor kursen på 3,5%-lånet bliver på det nuværende niveau frem til opsigelsesfristen, Meget kan nå at ske i løbet af oktober, som vil påvirke dette estimat på konverteringslysten. Stiger kursen tættere på fx kurs 98 op til fristen, så vil flere end 20% af boligejere med 5%-lån slå til og konvertere ned.

”Typisk så vil flere og flere opsige deres lån for at konvertere, jo tættere på opsigelsesfristen vi kommer. Derfor vil vi ikke i den kommende uge se stor aktivitet, selv hvis vi forbliver på nuværende kursniveauer. Der skal vi hen i ugerne lige op til fristen, før det for alvor sker”, siger Sune Malthe Thagaard.

Skal, skal ikke?

Uanset om du som boligejer med et 5%-lån gerne vil slå til nu eller ej, så vil det være en god idé at tage en snak med din rådgiver for at blive klogere på, hvad en nedkonvertering vil betyde for dig og din økonomi. I mellemtiden lister Sune Malthe Thagaard fire ting op, som du altid bør tage i betragtning, når du overvejer at konvertere dit boliglån.

Alle handler de om, hvorvidt det kan betale sig at konvertere, når man skal betale de ca. 10-15.000 kr., det som regel koster i faste gebyrer.

1. Renteforskellen

Den nye rente skal være mindst 1,5 procentpoint lavere end den nuværende. Boligejere med et 5 pct.-lån skal således som minimum vente, til renten er 3,5 pct., før det kan betale sig. Ellers spiser omkostningerne gevinsten ved den lavere rente.

2. Restgælden

Din restgæld bør være mindst en halv million. Ellers vil omkostningerne overstige gevinsten ved den lavere rente.

3. Kursen

Jo lavere kurs, desto højere restgæld. På et lån på 1 mio. kr. til kurs 95,5 bliver restgælden 47.000 kr. større alene på grund af kurstabet – dertil kommer de faste omkostninger. Er kursen 97,5, stiger gælden med ca. 25.500 kr. Hvorvidt du realiserer kurstabet afhænger dog af, hvad kursen er, når du indfrier lånet. Det sker, hvis renten er lavere til den tid, mens højere renter faktisk vil give en gevinst.

4. Tidshorisont i boligen

Hvis du planlægger at flytte, og dermed indfri lånet, inden gevinsten ved den nye lave rente er tjent hjem, så er det spildt på grund af gebyrerne til konverteringen. Derfor bør man også altid have tidshorisonten med i ligningen, når man overvejer at konvertere.