Forstå de nye boligskatter og -vurderinger

Hvad er forskellen på skatterabatten og indefrysningen?

Det er vigtigt at skelne mellem skatterabat og indefrysning, som er to forskellige ting. Du har kun fået skatterabatten, hvis du købte boligen inden overgangen til det nye system, dvs. inden udgangen af 2023. Men du har stadig muligheden for at få fremtidige stigninger i din boligskat indefrosset – også selvom du har købt bolig i 2024 eller senere eller køber i fremtiden. 

Indefrysning: Oplever du, at din boligskat stiger, fordi den offentlige vurdering stiger, skal du ikke betale mere i dag. I stedet indefryses stigningen som en udskudt skat, der først skal betales den dag, hvor du sælger din bolig. Købte du bolig i 2024, og er skatten eksempelvis steget i 2027, indefryses forskellen i boligskatten mellem 2027 og 2024. På den måde er du sikret ikke at skulle have flere penge op af lommen i forhold til den dag, hvor du købte boligen. Dermed har du sikkerhed for, at den betalte boligskat ikke bliver højere, så længe du bor i boligen. Den dag du sælger, vil der så være en regning at betale.

Ønsker du ikke at indefryse stigninger i din boligskat, kan du afmelde dig indefrysningsordningen, og du kan vælge at tilbagebetale et eventuelt indefrosset beløb. Senere kan du vælge igen at tilmelde dig ordningen og indefryse nye stigninger i boligskatterne, men du kan ikke få penge retur, du har valgt at betale i skat.

Skatterabat: Ved overgangen til de nye boligskatter i 2024 fik 4 ud af 5 boligejere en skattelettelse, mens 1 ud af 5 fik en skatterabat, der udligner den stigning, der ellers ville have været i boligskatten. Skatterabatten sikrede, at du ved overgangen ikke skulle betale mere i boligskat, end du skulle have gjort, hvis de oprindelige boligskatteregler var fortsat. Er din skatterabat fx på 5.000 kr., skal du hvert år betale dette mindre i skat, end du skulle have gjort med de nye regler. Dette beløb bliver ikke indefrosset, og det er ikke penge, du skal betale senere. Til gengæld slipper nye boligkøbere fra 2024 ikke 5.000 kr. billigere i skat, da skatterabatten kun gælder de boligejere, der har købt boligen inden overgangen til det nye system, dvs. inden udgangen af 2023. Det betyder også, at hvis du sælger din bolig, så overtager den nye ejer ikke din skatterabat, og du kan ikke tage skatterabatten med videre til din næste bolig.

Hvordan kommer boligskatterne til at udvikle sig i København, og bliver man som Københavner med en ejerbolig stavnsbundet til en dyr bolig med høje skatter?

Med de nye boligskatter sættes satserne for ejendomsværdiskatten og grundskylden ned. Ejendomsværdiskatten er nedsat til 0,51% fra nuværende 1% indtil progressionsgrænsen (dvs. indtil en ejendomsværdi på 9,2 mio. kr. (inkl. forsigtighedsprincip), herover fra 3% til 1,4 %). Grundskyldspromillen ventes i København nedsat fra nuværende 34,0‰ til 5,1‰. Ud over denne ændring skal du kun betale skat af 80 % af din ejendomsværdi og grundværdi fra 2024. Når regnestykket er gjort op, får du en skatterabat, hvis du havde udsigt til højere skat med de nye boligskatter, så du ikke skal betale mere end med en fortsættelse af de nuværende boligskatter. Så selv om vurderinger stiger betydeligt, vil din boligskat ikke stige ved overgangen til de nye boligskatter.

Hvad betyder det nye boligskattesystem for dem, der i dag har et nedslag i skatten, fordi de er pensionister eller har købt bolig før 2. juli 1998?

Med de nye boligskatteregler videreføres de særlige nedslag i boligskatten, som i dag gælder for pensionister og de boligejere, der bor i en bolig, de har købt før 2. juli 1998. Nedslagene er justeret, så de giver samme forholdsmæssige nedslag i den betalbare skat, som efter de gamle regler. Læs mere om nedslag i boligskatten på Vurderingsstyrelsens hjemmeside her.

Hvornår tæller en nyere tilbygning med i de nye ejendomsvurderinger, og hvornår påvirker de ekstra kvadratmeter beskatning?

De nye ejendomsvurderinger afspejler boligen, som den ser ud i dag, så hvis tilbygningen ellers er indberettet og godkendt, vil vurderingen tage højde for den. Det betyder, at man bliver beskattet af tilbygningen fremover.

Hvis du siden 2011 har betalt for meget i skat, har du fået besked om dette, da du fik din nye vurdering. Beløbet beregnes ud fra boligens værdi i årene siden 2011. Har du i mellemtiden lavet en til- eller ombygning, er der en periode siden 2011, hvor tilbygningen ikke skal tælle med i vurderingen af tilbagebetalingen. Vil du være sikker på, at tilbygningen ikke er regnet med, når værdien af din bolig bliver beregnet bagudrettet, er det bedste råd, at du kontakter skat, når din vurdering er klar. 

Du har også selv et ansvar for at tjekke, at vurderingen er korrekt. Har skat ved en fejl ikke medregnet en tilbygning, har du pligt til at gøre dem opmærksomme på det, så de kan lave en ny og mere retvisende vurdering af din bolig.

Er der et loft for, hvor meget min grundskyld kan stige – her og nu og efter 2024?

Frem til 2024, hvor de nye boligskatteregler trådte i kraft, kunne grundskylden stige med op til 7 procent årligt. Men fra 2024 er det den offentlige vurdering af din ejendom, som afgør udviklingen i den grundskyld du skal betale.
Efter de nye boligskatteregler er trådt i kraft, modtager du hvert andet år en ny vurdering. Hvis vurderingen stiger, vil din grundskyld stige tilsvarende.

Med de nye regler er der ingen begrænsning for, hvor meget din grundskyld kan stige. Den følger udviklingen i din vurdering. Når din ejendom bliver mere værd, skal du altså betale mere i grundskyld.

Hvad kan du gøre?
Du kan vælge at udskyde betalingen af stigningen i grundskyld til senest den dag, du sælger din ejendom. Det beløb, du kan indefryse årligt, er stigningen fra den dag, du købte boligen (tidligst i 2017) til den nye grundskyld.
Vær opmærksom på, at ordningen ikke er rentefri fra 2024, og at du skal betale beløbet, uanset om din bolig falder i værdi, før du sælger.

Den foreløbige 2022 vurdering har ikke betydning for, om du kan anvende de særlige værdiansættelsesregler, som normalt kan anvendes ved familiehandler. Reglerne betyder, at man som udgangspunkt kan handle fast ejendom indenfor familien indenfor et interval på ned til 15 procent under og op til 15 procent over den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. Husk altid at søge råd og vejledning hos advokat eller revisor, før du gennemfører en familiehandel, ikke mindst rådgivning om de særlige værdiansættelsesregler konkret kan anvendes.