Nye boligskatter og -vurderinger

Hvad er forskellen på skatterabatten og indefrysningen?

Det er vigtigt at skelne mellem skatterabat og indefrysning, som er to forskellige ting. Du kan kun få skatterabatten, hvis du har købt boligen inden overgangen til det nye system, dvs. inden udgangen af 2023. Men du har stadig muligheden for at få fremtidige stigninger i din boligskat indefrosset – også selvom du køber bolig i 2024 eller senere.

Indefrysning: På trods af skattestoppet oplever mange boligejere, at deres boligskatter er steget i år. Det skyldes, at skattestoppet kun gælder for den ene af boligskatterne, nemlig ejendomsværdiskatten. Den anden boligskat ejendomsskatten, også kaldet grundskylden, kan årligt stige med op til 7% frem til 2024.

Oplever du, at din boligskat stiger, skal du ikke betale mere i dag. I stedet indefryses stigningen som en udskudt skat, der først skal betales den dag, hvor du sælger din bolig. På den måde er du sikret ikke at skulle have flere penge op af lommen i forhold til den dag (tidligst 2017), hvor du købte boligen. Dermed har du sikkerhed for, at den betalte boligskat ikke bliver højere, så længe du bor i boligen. Den dag du sælger, vil der så være en regning at betale.

Når vi overgår til de nye boligskatteregler i 2024 er det fortsat muligt at indefryse eventuelle fremtidige stigninger i boligskatten. Man vil fra 2024 opleve, at boligskatten stiger, hvis den offentlige vurdering stiger. Igen bliver den boligskat, du skal betale, beregnet fra den dag du købte boligen. Køber du bolig i 2024, og er skatten eksempelvis steget i 2027, indefryses forskellen i boligskatten mellem 2027 og 2024.

Skatterabat: Ved overgangen til de nye boligskatter i 2024 ventes 2/3 af boligejerne at få en skattelettelse, mens den resterende 1/3 får en skatterabat, der udligner den stigning, der ellers ville have været. Skatterabatten sikrer, at du ved overgangen ikke skal betale mere i boligskat, end du skulle have gjort, hvis de nuværende boligskatteregler var fortsat. Er din skatterabat fx på 5.000 kr., skal du hvert år betale dette mindre i skat, end du skulle have gjort med de nye regler. Dette beløb bliver ikke indefrosset, og det er ikke penge, du skal betale senere. Til gengæld slipper nye boligkøbere fra 2024 ikke 5.000 kr. billigere i skat, da skatterabatten kun gælder de boligejere, der har købt boligen inden overgangen til det nye system, dvs. inden udgangen af 2023.

Hvordan kommer boligskatterne til at udvikle sig i København, og bliver man som Københavner med en ejerbolig stavnsbundet til en dyr bolig med høje skatter?

Med de nye boligskatter sættes satserne for ejendomsværdiskatten og grundskylden ned. Ejendomsværdiskatten ventes nedsat til 0,55% fra nuværende 1% indtil progressionsgrænsen (dvs. indtil en ejendomsværdi på 6 mio. kr. (inkl. forsigtighedsprincip), herover fra 3% til 1,4 %). Grundskyldspromillen ventes i København nedsat fra nuværende 34,0‰ til 12,6‰. Ud over denne ændring skal du kun betale skat af 80 % af din ejendomsværdi og grundværdi fra 2024. Når regnestykket er gjort op, får du en skatterabat, hvis du havde udsigt til højere skat med de nye boligskatter, så du ikke skal betale mere end med en fortsættelse af de nuværende boligskatter. Så selv om vurderinger stiger betydeligt, vil din boligskat ikke stige ved overgangen til de nye boligskatter.

Vi forventer, at skatterabatten kan blive forholdsvis stor i København. Skatterabatten har boligejeren så længe han/hun ejer boligen. Hvis boligen sælges efter 2023, er der ikke nogen skatterabat til den nye køber. Nye købere kommer dermed til at betale mere i boligskat. Det kan medføre et nedadrettet pres på priserne fra 2024 og frem. Står man derfor over for at skulle sælge sin bolig i 2024, og har man en stor skatterabat, vil man givetvis skulle forberede sig på at få en lavere pris, end man kunne have fået i 2023, simpelthen fordi skatten på boligen er steget, og en ny køber derfor har højere omkostninger ved at sidde i boligen.

Hvad betyder det nye boligskattesystem for dem, der i dag har et nedslag i skatten, fordi de er pensionister eller har købt bolig før 2. juli 1998?

Med de nye boligskatteregler videreføres de særlige nedslag i boligskatten, som i dag gælder for pensionister og de boligejere, der bor i en bolig, de har købt før 2. juli 1998.

Nedslagene nedsættes dog med samme faktor, som gælder for skattesatsen på ejendomsværdiskatten. Her forventes satsen at blive ændret fra 1% til ca. 0,55%. Det vil sige, at de særlige nedslag ventes nedsat med ca. 45%.

Vi forventer, at den endelige lovgivning på området falder på plads, når de endelige skattesatser vedtages ved lov.

Hvornår tæller en nyere tilbygning med i de nye ejendomsvurderinger, og hvornår påvirker de ekstra kvadratmeter beskatning?

De nye ejendomsvurderinger kommer til at afspejle boligen, som den ser ud i dag, så hvis tilbygningen ellers er indberettet og godkendt, vil vurderingen tage højde for den. Det betyder, at man bliver beskattet af tilbygningen fremover.

Hvis du siden 2011 har betalt for meget i skat, får du besked om dette, når du får din nye vurdering. Beløbet beregnes ud fra boligens værdi i årene siden 2011. Har du i mellemtiden lavet en til- eller ombygning, er der en periode siden 2011, hvor tilbygningen ikke skal tælle med i vurderingen af tilbagebetalingen. Vil du være sikker på, at tilbygningen ikke er regnet med, når værdien af din bolig bliver beregnet bagudrettet, er det bedste råd, at du kontakter skat, når du får besked om, at din nye vurdering er klar. 

Når du får din nye vurdering, har du også selv et ansvar for at tjekke, at vurderingen er korrekt. Har skat ved en fejl ikke medregnet en tilbygning, har du pligt til at gøre dem opmærksomme på det, så de kan lave en ny og mere retvisende vurdering af din bolig.

Jeg har ikke fået brev om "lån til betaling af stigning i grundskyld" i 2019. Kan min grundskyld så alligevel stige i 2020?

Ja, det kan den i princippet godt.

Der er to grunde til, at du ikke har fået noget lån i 2019:
1) Enten er din grundskyld ikke steget
2) Eller også er den steget mindre end bagatelgrænsen for lån, som er 200 kr.

Hvis 2) er tilfældet, kan det godt ske, at grundskylden stiger yderligere i 2020, så forskellen mellem 2020 og det år du købte din bolig (tidligst 2017) er højere end 200 kr. Så vil dette beløb blive indefrosset i 2020 som et lån. Det vil dog sandsynligvis være et beskedent beløb – formentlig under 500 kr.

Er der et loft for, hvor meget min grundskyld kan stige – her og nu og efter 2024?

Frem til 2024, hvor de nye boligskatteregler træder i kraft, kan din grundskyld stige med op til 7 procent årligt.

Fra 2024 er det den offentlige vurdering af din ejendom, som afgør udviklingen i den grundskyld du skal betale.
Du kommer til at få en ny vurdering. Den lander hos dig fra sommeren 2020 og frem til begyndelsen af 2022. Når de nye boligskatteregler er trådt i kraft i 2024, modtager du hvert andet år en ny vurdering. Hvis vurderingen stiger, vil din grundskyld stige tilsvarende.

Med de nye regler er der ingen begrænsning for, hvor meget din grundskyld kan stige. Den følger udviklingen i din vurdering. Når din ejendom bliver mere værd, skal du altså betale mere i grundskyld.

Hvad kan du gøre?
Du kan vælge at udskyde betalingen af stigningen i grundskyld til senest den dag, du sælger din ejendom. Det beløb, du kan indefryse årligt, er stigningen fra den dag, du købte boligen (tidligst i 2017) til den nye grundskyld.
Vær opmærksom på, at ordningen ikke er rentefri fra 2024, og at du skal betale beløbet, uanset om din bolig falder i værdi, før du sælger.

Den foreløbige 2022 vurdering ikke har betydning for, om du kan anvende de særlige værdiansættelsesregler, som normalt kan anvendes ved familiehandler. Reglerne betyder, at man som udgangspunkt kan handle fast ejendom indenfor familien indenfor et interval på ned til 15 procent under og op til 15 procent over den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. Husk altid at søge råd og vejledning hos advokat eller revisor, før du gennemfører en familiehandel, ikke mindst rådgivning om de særlige værdiansættelsesregler konkret kan anvendes.